В течение последнего года стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы неуклонно снижается. В основном – либо в престижных районах (Замоскворечье, Пресненский, Тверской), либо, наоборот, на самых дешевых окраинах (Зеленоградский, Юго-Восточный округ). Аналитики объяснили причины подобного разброса и дали общий ценовой прогноз на ближайшее время.
Фото: АГН «Москва»
По данным «Инком» (без учета элитного сегмента), лидером по снижению стоимости «квадрата» с начала 2023 года стало Замоскворечье. В прошлом январе «вторичка» в районе стоила в среднем 503 тысячи рублей, теперь же – 497 тысяч: на 1,2% меньше.
На втором месте по падению цены – район Савелки (Зеленоград). Правда, жилье здесь год назад стоило, по московским меркам, и так недорого: 212 тысяч, а теперь цена опустилась до 210 (минус 1,1%).
«Бронзу» взял Пресненский район: было – 508 тысяч за квадратный метр, стало – 503 тысячи, на 1% меньше.
— Сложно однозначно сказать, почему именно эти районы вошли в рейтинг, говорит генеральный директор брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Дмитрий Долгов. — Однако нельзя не брать во внимание, что в списке фигурируют такие районы, как Тверской, Замоскворечье, Пресненский, где экспонируется достаточно большой объем элитного жилья, и которое пользуется высоким спросом.
Прогноз относительно вторичного рынка — застой с возможностью «побороться» за цену именно сейчас, когда уровень дисконта незначительно, но вырос (4-5%).
— Прогноз по рынку новостроек – продолжение роста цен (на 1,5-2% в месяц) в связи с подорожанием программ, которые разрабатывают девелоперы и банки, — продолжает Дмитрий Долгов. — В меньшей степени рост стоимости квадратного метра в новостройках коснется Юго-Восточного округа Москвы, где уже несколько лет подряд фиксируется бум строительства. В течение года застройщики выведут в этом округе очень большой объем жилья, что может привести даже к снижению цены квадратного метра. Застройщикам придется конкурировать и предлагать клиентам наиболее привлекательные условия покупки.
Кстати, остальные позиции в «десятке» (с четвертого места и ниже) распределились так.
Тверской район: 475 тысяч рублей за квадратный метр в 2023-м, 471 тысяча – в 2024, минус 0,9%.
Марфино (северо-восток Москвы): соответственно 286 тысяч, 283,4 тысячи, минус 0,9%.
Орехово-Борисово Северное (юг): 242 тысячи, 240 тысяч, минус 0,8%.
Красносельский (Центральный округ): 404 тысячи, 401 тысяча, минус 0,7%.
Филевский парк (запад): 331 тысяча, 329,6 тысячи, минус 0,5%.
Печатники (юго-восток): 246,4 тысячи, 245,1 тысячи, минус 0,5%.
Покровское-Стрешнево (северо-запад): 238,8 тысячи, 237,6 тысячи, минус 0,5%.
Генеральный директор VSN Group Яна Глазунова говорит, что список районов в любом случае будет меняться. Сыграют роль старты продаж новых проектов, которые могут еще снизить цену на «вторичке».
— Ожидается снижение покупательской активности, поскольку многие россияне заняли выжидающую позицию, — комментирует Яна Глазунова. — Рекордного падения цен не произойдет, но в отдельных жилых комплексах можно будет наблюдать существенные скидки на квартиры, особенно на неликвидные – те, которые собственники не могли продать в течение нескольких лет.
— Большая часть районов, в которых снизились цены, — районы центра и престижного запада Москвы, где стоимость жилья выше, чем в среднем по городу, — говорит руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Во второй половине прошлого года на фоне резкого роста ключевой ставки, подорожания ипотеки и раздутых цен на жилье спрос начал перетекать в сторону от центра, где в сложившихся условиях покупатели могли выбрать по своему бюджету относительно просторную и доступную квартиру. Районы Зеленограда — отдаленная территория, спрос на которую традиционно ниже.
— Олег, как может измениться ситуация после 1 июля, когда закончится действие программы льготной ипотеки?
— Многое будет зависеть от ценовой политики застройщиков. Если ставки по ипотеке на первичном рынке сравняются с вторичным, часть спроса перетечет в готовые квартиры, которые стоят до 30% дешевле новостроек. Но говорить о катастрофическом падении спроса на новостройки или массовом уходе покупателей на вторичный рынок после отмены льготной ипотеки не приходится, поскольку остается еще одна госпрограмма, хорошо поддерживающая продажи, — «Семейная ипотека».
— Дайте общий ценовой прогноз на ближайшее время – на один-два месяца.
— Рынок вторичного жилья ждет снижение цен. Последние четыре месяца темпы роста стоимости жилья в старом фонде замедляются после роста на фоне ажиотажа в конце лета — начале осени прошлого года. В январе рост стоимости метра в «старой» Москве и вовсе носил остаточный характер. Продавцы-частники постепенно свыкаются с новой реальностью. И, вероятно, весной сползание цен вниз продолжится.
