Итоги июля на первичном рынке жилья московского макрорегиона озадачили экспертов. Но, несмотря на обвал продаж, цены пока стоят как вкопанные. За новым трендом в самом крупном и самом ликвидном локальном секторе недвижимости РФ с интересом наблюдают не только москвичи, но и жители других регионов страны. Как отреагируют на охлаждение спроса застройщики и куда пойдут дальше цены на новостройки?
Фото: Сергей Артемов
В июле 2024 года розничные продажи квартир и апартаментов по договорам долевого участия и уступки прав упали на 40% по сравнению с июнем. Выручка от продажи недвижимости в прошлом месяце уменьшилась на 30%: 185 млрд руб. против 266 млрд руб. в июне, сообщили аналитики сервиса Dataflat, составляющего базы данных продаж и цен в новостройках. По их расчетам, в июле продажи нового жилья в лотах в старых границах Москвы упали на 31%, в Новой Москве — на 41%, в Московской области — на 50%.
В течение второго месяца лета в макрорегионе продали 10,9 тыс. новых квартир общей площадью 517 тыс. кв. м. Это на 7,4 тыс. квартир меньше показателей июня. Средняя цена лота без скидки составила 17 млн руб., на 17% больше, чем месяцем ранее. 1 «квадрат» в новостройках подорожал на 8%, до 335 тыс. руб. Средняя площадь выросла до 47,4 кв. м (+5% месяц к месяцу). В Москве количество сделок с ипотекой снизилось с 76% до 63%. Самым высоким этот показатель остается в Новой Москве: 85% против 92% в июне. В Подмосковье с помощью ипотеки совершен 81% сделок (–9% по сравнению с июнем).
«Основными причинами снижения продаж стали повышение ипотечных ставок, отмена льготной ипотеки с господдержкой и существенное изменение условий семейной ипотеки», — сообщила руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. По ее оценке, под основным ударом оказался массовый сегмент, продажи которого упали на 39,3%, а доля ипотеки снизилась на 9% (с 86,6% до 77,3%).
Как рассказал директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимости» Валерий Кочетков, после отмены массовой льготной ипотеки рынок просел, но запросы все-таки остались, люди заинтересованы в покупке первичного жилья, однако многих останавливает дорогая ипотека. «Сейчас идет адаптация к новым условиям, покупатели присматриваются к льготным предложениям от застройщиков, спрос накапливается. Думаю, уже осенью будет рост», — заметил аналитик.
По его словам, девелоперы работают над поддержанием спроса, предлагая покупателям различные программы. Некоторые востребованы у клиентов. Например, сейчас 35% покупателей новостроек используют программу рассрочки платежа против 10–12% до отмены льготной ипотеки. Дело в том, что условия изменились, стали более выгодными для клиентов. Если раньше застройщики предлагали рассрочку всего на несколько месяцев, то сейчас — до ввода дома в эксплуатацию, т.е. на два года. Клиент может зарезервировать понравившуюся квартиру с фиксированной ценой и через два года перейти на ипотеку, если ее условия станут более выгодными. Покупатели с ипотекой переориентировались на это предложение, что увеличило в июле долю рассрочки в общем объеме спроса.
Около 20% покупателей используют другой вариант — оформляют совместную программу застройщиков и банков, где первые пять лет ставка по ипотеке может быть 8%, а потом или рыночная, или рефинансирование под меньший процент, возможно, к тому моменту ипотека станет дешевле. Данная программа анонсировалась в июне. «Пока многие клиенты предпочитают рассрочку, так как она не предполагает выплату процентов. Но доля тех, кто выбирает такую совместную программу от девелоперов и банков, будет увеличиваться, т.к. до конца этого года снижение ипотечных ставок маловероятно», — отметил Кочетков.
В массовом сегменте, как и всегда, покупатели чаще выбирают самые бюджетные варианты с адресной господдержкой или по программам от застройщиков. Для покупателей в сегментах бизнес и премиум отмена льготной ипотеки какого-то заметного влияния не оказала.
По словам Чегодаевой, в минувшем июле доля апартаментов в общей структуре продаж выросла на 3% и составила 8,9%. В старой Москве в структуре продаж по классам сравнялась доля комфорт- и бизнес-классов — по 46,5%. Доля комфорт-класса за месяц снизилась, а доля продаж в бизнес-сегменте осталась неизменной. Это свидетельствует о том, что все изменения с ипотечными условиями не затронули бизнес-класс, который уже давно адаптировался к более жестким ипотечным условиям.
По формату лотов большая доля продаж приходится на одно- и двухкомнатные квартиры — по 36% и 27% соответственно. На третьем месте находится спрос на студии с долей 22,1%. По сравнению с прошлым месяцем структура продаж практически не изменилась.
По данным Кочеткова, на первичном рынке старой Москвы средняя цена 1 кв. м составляет 421,1 тыс. руб. — с июня она не изменилась (+0,1%), с начала года увеличилась на 7,1%, за год (в сравнении с показателем июля 2023 г.) выросла на 16,3%. В Новой Москве квадратный метр в новостройках оценивается в среднем в 249,7 тыс. руб.: +1,2% за месяц, +2,9% с начала года, +9,3% за год.
Как полагает Чегодаева, в ближайшее время на динамику спроса будут влиять факторы ипотеки и величины ставок. Они особенно важны для массового сегмента, в котором доля ипотечных сделок на протяжении последнего года составляла почти 80%, а в некоторых проектах доходила до 100%. Доля семейной ипотеки сейчас составляет не более 20–25% продаж, но может вырасти максимум до 30–35%. «Существенного снижения цен ожидать не стоит, поскольку застройщики зависят от проектного финансирования и наполнения эскроу-счетов. При высоких ипотечных ставках снижение цен также не является панацеей роста продаж. Поэтому в краткосрочной перспективе рынок будет находиться в состоянии стагнации и поиска нового равновесия при других вводных данных», — подчеркнула аналитик.
Как считает Кочетков, в сегменте новостроек первоочередное влияние на ценообразование сейчас оказывают себестоимость строительства, инфляция и дорогое проектное финансирование для застройщиков. «Поэтому в ответ на охлаждение спроса прямого снижения цен не будет. Но компенсация части процентов за счет девелоперов, которая ранее производилась государственными льготными программами, — это единственная сегодня реально выполнимая задача. И в ближайший год мы будем жить с программами стимулирования продаж от застройщиков», — уверен эксперт.
