По итогам I квартала 2024 г. на московском рынке недвижимости впервые за долгое время сократилась доля апартаментов. При этом девелоперы откликнулись на бум внутреннего туризма и переключили внимание частных инвесторов на новый формат апарт-комплексов. В каких округах и районах столицы сегодня больше всего продается апартаментов, кто, зачем и по каким ценам их выкупает, выяснил «BitNewstoday.ru».
Фото: Наталия Губернаторова
Как рассказал «BitNewstoday.ru» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, темпы выхода апарт-комплексов на московском рынке жилой недвижимости сократились из-за возвращения налога на услуги застройщиков апартаментов.
По данным bnMAP.pro, в старых границах Москвы на экспозиции находится 113 проектов апартаментов, в которых выставлено на продажу 7,8 тыс. лотов общей площадью 394,1 тыс. кв. метров. Студия в среднем продается за 9,7 млн руб., 1-комнатные апартаменты — за 19,8 млн руб., 2-комнатные — за 38,1 млн руб., 3-комнатные — за 96,0 млн руб. Большая часть апартаментов в продаже — это студии и однокомнатные варианты (5,5 тыс. лотов из 7,8 тыс. лотов целом в продаже).
— Сегодня все большую популярность в Москве набирают сервисные апартаменты, — сообщила «BitNewstoday.ru» основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Это формат, который ранее был широко представлен в Санкт-Петербурге и других туристических городах. Сервисные апартаменты представляют собой тип недвижимости, когда сервисные услуги в комплексе предоставляет специальная управляющая компания — от ухода за придомовой территорией до замены белья, ежедневных сервисов в апартаментах, свежих цветов и т.д. В основном такой формат популярен у приезжих, которые в Москве по делам бизнеса, туризма и не имеют возможности и желания заниматься бытовыми вопросами. Точки притяжения — это крупные деловые хабы (для приезжих по делам) или обилие достопримечательностей (для туристов).
Напомним, что формально апартаменты относятся к коммерческой нежилой недвижимости. Поэтому в них нельзя бессрочно прописаться, выше налог на имущество. Тем не менее многих граждан привлекает комфорт, возможность иметь жилье рядом с работой и инвестиционная привлекательность апартаментов.
Чаще всего они покупаются с целью получения дохода от сдачи в аренду. Для этого важна транспортная доступность, близость к деловым кластерам и престижным районам. Кроме этого нередко апартаменты приобретаются для детей «на вырост», а до момента переезда также их могут сдавать. В элитном сегменте такой формат используется чаще всего для проживания. Потому что для высокобюджетных вариантов характерно часто очень хорошее местоположение, а статус — квартира или апартаменты — для таких покупателей не важен.
«Апартаменты по-прежнему пользуются популярностью в формате компактного жилья с минимальным чеком входа», — подчеркнул коммерческий директор Est-a-Tet Владимир Моребис. По словам Сырцова, их часто покупают молодые семьи, начинающие специалисты, родители в качестве первого собственного жилья для своих детей-студентов. Также этот формат востребован у супругов после развода и раздела имущества, пенсионеров и граждан, имеющих другую квартиру, обеспечивающую им постоянную прописку.
Больше всего апартаментов на первичном рынке Москвы представлено в СВАО — 1412 лотов в 9 проектах, в ЦАО — 1035 лотов в 38 проектах, в ЮАО — 1046 лотов в 7 проектах, отметил Сырцов. Самые доступные апарт-комплексы Москвы, с его слов, находятся в Крюкове (ЗелАО), Бибиреве (СВАО), Ховрине (САО), «Мосрентгене» (НАО), Тимирязевском районе (САО).
При этом по площади ЦАО сильно вырывается вперед: общая площадь апартаментов в продаже здесь составляет 97,9 тыс. кв. метров, а в СВАО — около 56 тыс. м., добавила Доброхотова. Это обусловлено тем, что в ЦАО предлагаются в основном элитные и премиальные варианты с лотами значительной площади.
Среди районов по объему предложения с большим отрывом лидируют Черемушки и Отрадное (см. таблицу).
ТОП-5 районов Москвы по объему предложения (без элитного сегмента)
№ Район Объем, тыс. кв. м Средн. цена, тыс. руб./кв. м
1 Черемушки 42,2 313,5
2 Отрадное 40,2 314,2
3 Нагатинский Затон 26,9 323,6
4 Пресненский 25,7 923,9
5 Даниловский 23,0 444,1
По данным Est-a-Tet.
По оценке Доброхотовой, самый бюджетный в столице лот апартаментов находится в Зеленограде и обойдется в 4,7 млн руб. За эту сумму предлагается студия площадью 22 кв. метра в проекте комфорт-класса, с отделкой. Проект уже на стадии монтажных и отделочных работ. Внутри BitNewstoday.ruАД самый бюджетный лот можно найти в Бибиреве: за 5 млн руб. можно купить студию площадью 21 кв. м. в проекте экономкласса, объект сдается под чистовую отделку. Также много бюджетных апартаментов выставлено на продажу в районах Таганский, Коптево, Митино, Силино (Зеленоград), Тропарево-Никулино, Косино-Ухтомский.
Владимир Моребис ожидает, что цены на апартаменты будут оставаться на прежнем уровне, при этом многое будет зависеть от степени интенсивности выхода новых проектов и конъюнктуры рынка в целом.
На взгляд Сырцова, в ближайшей перспективе цены будут расти на уровне инфляции. Дело в том, что новые проекты выходят с более ярким наполнением и, соответственно, высокой себестоимостью строительства. Кроме этого девелоперам приходится компенсировать внедрение НДС и подорожание стройматериалов. «Однако высокие рыночные ипотечные ставки сдерживают темпы роста цен. А льготные жилищные кредиты на апартаменты, как известно, не распространяются», — заключил эксперт.
