В минувшем августе цены на вторичные квартиры в Москве продолжали топтаться на месте. Средний ценник почти не меняется уже восемь месяцев подряд. Однако медленное сползание вниз стоимости метра в дешевых сегментах может свидетельствовать о готовности рынка к развороту. Стоит ли ожидать обвала цен в конце этого года?
Фото: Сергей Артемов
Обвал спроса на новостройки, случившийся после окончания льготной ипотеки, немного оживил вторичный рынок Москвы. В минувшем августе часть покупателей переориентировалась с дорогого первичного рынка на более дешевый вторичный. Однако «переток» оказался недолгим. Все-таки у «первички» и «вторички» разные целевые аудитории.
Зато неожиданно для аналитиков окреп тренд на массовое снижение цены в ходе торга. Как рассказала «BitNewstoday.ru» руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко, сегодня в связи с высокими ипотечными ставками практически все продавцы готовы идти на скидки. Все зависит от того, как быстро нужно продать жилье. Стандартный размер скидки на рынке вторичной недвижимости Москвы, по ее оценке, держится на уровне 2–5%. Если продавцу необходимо экстренно продать квартиру, то дисконт может доходить и до 20–30%.
Средний дисконт в августе несильно изменился. Одни продавцы готовы были идти лишь на минимальные скидки в размере 50 тыс. руб., другие же согласны уступить 300–500 тыс. руб. и больше.
В течение последнего месяца лета набрала силу и другая интересная тенденция — многие продавцы сняли свои лоты с реализации в ожидании более благоприятного периода роста цен на вторичном рынке и перевели их на рынок аренды. Август в сегменте аренды жилья традиционно является месяцем высокого спроса, рост фиксируется с июня, поскольку в столицу приезжают на учебу студенты и жители регионов, которые ищут работу. «В Москву также возвращаются и те, кто прожил лето за городом. Если посмотреть на динамику цен, то по сравнению с августом 2023 года рост арендных ставок на студии и однокомнатные квартиры как наиболее доступные лоты составил порядка 25%», — заметила эксперт.
По ее словам, наибольшим спросом среди покупателей вторичной недвижимости пользовались студии и однокомнатные квартиры массового сегмента как наиболее бюджетные варианты жилья. Это в том числе было связано с началом учебного года, поскольку многие родители покупали квартиры для своих детей, которые поступили в столичные вузы.
«У покупателей сегодня востребовано качественное жилье — в удачных локациях, с хорошей планировкой и ремонтом, с мебелью, то есть в состоянии, когда можно купить и сразу поселиться, а не тратить время, силы и деньги на отделку», — сообщил «BitNewstoday.ru» Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимость». С его слов, около 15% сделок проходит без торга — и только при покупке таких ликвидных и качественных объектов, которых сегодня дефицит. Остальные 85% покупателей торгуются.
По его данным, средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке старой Москвы составляет 285,1 тыс. руб. — в июле она была такой же, за год увеличилась на 3%. В ТиНАО ситуация аналогичная: «квадрат» стоит в среднем 206,6 тыс. руб. — так же, как и в июле, и на 1,4% дороже, чем год назад.
Во всех округах Москвы годовая ценовая динамика положительная (см. таблицу). Наиболее заметно средняя цена 1 кв. м повысилась в самом дорогом Центральном округе (+4,7%, до 510,6 тыс. руб.). На втором и третьем местах по этому показателю оказались ЮАО (+3,5%, до 267,2 тыс. руб.) и ЮЗАО (+3,4%, до 282,2 тыс. руб.). Меньше всего средняя цена за год выросла в Зеленограде (+1,6%, до 205,3 тыс. руб.), ВАО (+1,7%, до 246,3 тыс. руб.) и Троицком округе (+1,8%, до 161,5 тыс. руб.).
По данным эксперта, топ–5 самых дешевых квартир на вторичном рынке жилья возглавляет студия площадью 19,3 кв. м с застекленной лоджией на 2-м этаже 17-этажного дома 2017 г. постройки в Некрасовке (ЮВАО). В квартире, предлагаемой покупателям за 4,8 млн руб., выполнен ремонт, окна выходят во двор.
Еще один бюджетный вариант расположен на 1-м этаже 9-этажного дома 1975 г. постройки в Орехове-Борисове Северном (ЮАО). За студию площадью 19 кв. м с отделкой просят 5,2 млн руб. На третьем месте студия площадью 13,3 кв. м стоимостью 5,5 млн руб. Квартира со свежим косметическим ремонтом находится на верхнем этаже 5-этажного кирпичного дома 1962 г. постройки в р-не Восточное Измайлово (ВАО). 5,6 млн руб. просят за студию с габаритами 17 кв. м. Она находится на высоком 1-м этаже 12-этажного дома 1980 г. постройки в Отрадном (СВАО). Выполнен ремонт с заменой всех коммуникаций. На нижней строчке топ–5 расположилась отремонтированная студия в 16,2 кв. м с балконом по цене 5,8 млн руб. Квартира располагается на 1-м этаже 9-этажного дома 1969 г. постройки в Северном Чертанове (ЮАО).
До конца этого года аналитики не ожидают радикальных изменений на столичном вторичном рынке жилья. «Для того чтобы спрос рос, нужна доступная ипотека, но в ближайшей перспективе снижение ключевой ставки маловероятно, значит, и жилищные кредиты останутся неподъемными», — говорит эксперт. С его слов, компенсировать дороговизну ипотеки могло бы удешевление жилья, но в условиях роста инфляции вряд ли можно рассчитывать на то, что на какие-то товары будут снижаться цены, на недвижимость в том числе.
И хотя по расписанию у нас в сентябре-октябре высокий сезон, всплеска спроса в отсутствие ипотеки не будет, уверены эксперты. Поэтому в ближайшей перспективе участники вторичного рынка продолжат решать квартирные вопросы.
Мищенко не ожидает сильного снижения цен на вторичную недвижимость: «Некоторые собственники будут вынуждены идти на торг и скидки, чтобы побыстрее продать свое жилье. Те, кто не готов снижать цену на объект, возможно, рассмотрят вариант аренды своего жилья». «Какой-то «великой депрессии» на рынке мы не наблюдаем, люди нуждаются в жилье и будут нуждаться, поэтому покупатели есть и будут», — заключил Шлома.
