Как купить квартиру в 2024 году, когда льготная ипотека для многих осталась в прошлом, а цены на недвижимость продолжают расти? Несмотря на сложности, есть возможность достичь более выгодной сделки. Эксперты провели исследование рынка жилья и дали десять актуальных рекомендаций покупателям новостроек.
Фото: Наталья Мущинкина
Совет номер один – воспользоваться субсидированной ипотекой. Несмотря на то, что с 1 июля программа льготной ипотеки для всех граждан завершилась, некоторые категории заемщиков могут воспользоваться выгодными условиями.
По-прежнему доступна ипотека: для IT-специалистов (ставка до 5% годовых), семейная (до 6% годовых), Дальневосточная (2% годовых), сельская (3% годовых, на строительство дома).
— Разница между льготными и рыночными ставками очень велика, поэтому перед принятием решения о покупке квартиры рекомендуется внимательно изучить все действующие программы господдержки. Возможно, вы сможете воспользоваться одной из них и значительно сэкономить на процентах. Кроме того, субсидированные кредиты предлагают многие застройщики. Правда, снижение рыночной ставки до 11-12% годовых достигается за счет увеличения стоимости приобретаемой квартиры, — говорит один из авторов исследования, управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Второе — единовременные выплаты. Помимо льготной ипотеки есть и другие меры господдержки покупателей жилья. Многодетные семьи могут рассчитывать на единовременную выплату на погашение ипотеки до 450 тысяч рублей. Ее могут получить россияне, у которых с 1 января 2019 года по 31 декабря 2024 года родился третий или последующий ребенок и у которых есть действующая ипотека. Возраст старших детей не имеет значения. Наличие официальной регистрации брака не требуется. Воспользоваться программой можно только один раз.
Помимо федеральных действуют и региональные программы поддержки покупателей жилья. Условия могут различаться, поэтому перед покупкой квартиры уточните информацию в вашем регионе. Например, в Москве действуют программы для многодетных и малообеспеченных семей, предусматривающие компенсационные выплаты. На региональную поддержку могут рассчитывать бюджетники, ветераны, военнослужащие, госслужащие, жители сельской местности, инвалиды, коренные малочисленные народы, медицинские работники, молодые специалисты, научные сотрудники, одинокие родители, педагогические работники, переселенцы и другие категории граждан.
Третья рекомендация: использовать рыночную ипотеку на короткий срок. Конечно. если вы не можете рассчитывать ни на какие формы поддержки и вынуждены выбирать несубсидируемую ипотеку, сейчас не самый благоприятный момент для кредита. Средние ставки превысили 18% годовых, и покупка квартиры обернется огромной переплатой – в два-три раза.
Однако это не значит, что ипотека полностью теряет свой смысл. В некоторых ситуациях она может пригодиться. Например, если вы планируете быстро погасить кредит, продав старое жилье, и большая часть вырученной суммы покроет затраты на новую квартиру. Иными словами, если вы рассматриваете дорогую ипотеку как краткосрочный инструмент привлечения средств на несколько месяцев или даже недель, вполне возможно, что переплата по процентам окажется незначительной.
Важно помнить, что ставки в кредитных организациях отличаются. Например, в первую неделю июля средняя ставка по выданным несубсидируемым кредитам в одном крупном банке составила более 20% годовых, а в другом — 16,4%. Разница почти в четыре процентных пункта. Обратите внимание на ипотечные продукты средних по величине банков. Как правило, их ставки ниже, чем у лидеров рынка.
Четвертый совет — ищите более доступную ипотеку от застройщиков. Некоторые из них по-прежнему разрабатывают вместе с банками свои программы со сниженной ставкой (11-15%) для покупателей новостроек. Увы – они, как правило, не касаются жилья массового сегмента.
Обращайте внимание на предложения банков, не входящих в топ-5 по популярности среди заемщиков: их условия могут быть выгодными, особенно в отдельных проектах.
— Еще один вариант экономии – ипотека с переменной ставкой, — рассказывает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости Группы компаний «Сумма элементов». — У покупателя-заемщика два счета: один для первоначального взноса (от 20%), а второй — для суммы кредита. Первые полгода или год действует фиксированная ставка 4,9%, после чего ставка меняется. Это позволяет сократить расходы в самый затратный период для новоселов, когда нужно делать ремонт и переезжать.
Пятый вариант – рассрочка от застройщика, которая может стать альтернативой ипотеке. Главное условие — наличие высокого и стабильного дохода.
Условия рассрочки сильно различаются в зависимости от конкретного проекта, поэтому имеет смысл интересоваться у каждого застройщика, есть ли такая опция (а рассрочка не столь распространена, особенно в комфорт-классе). Приведем наиболее часто встречающиеся условия рассрочки.
Первоначальный взнос: комфорт-класс — 20-50% от стоимости квартиры; бизнес-класс — 15-70% (чаще всего — 30-40%); премиум-класс — 10-50%.
Есть хорошая новость: рассрочка предоставляется преимущественно без процентов. Реже застройщики предлагают рассрочку под процент, который может составлять от 10% до 18% годовых. Сроки варьируются от 3 месяцев до 10 лет. Наиболее распространены рассрочки на 6-12 месяцев.
Один из главных вопросов, который встает перед покупателями квартиры, — выбрать новостройку или вторичное жилье. Поэтому совет номер шесть: в нынешней ситуации, когда покупка квартиры предполагает несубсидируемую ипотеку с высокими ставками, логичнее выбрать готовое жилье. Это может быть как квартира от застройщика в сданном доме, так и вариант на вторичном рынке.
Дело в том, что покупка квартиры в строящемся доме, особенно на ранней стадии, подразумевает дополнительные расходы. Придется ждать окончания строительства, а значит, скорее всего, снимать квартиру, делать ремонт и нести другие сопутствующие расходы. Поэтому, если вы не готовы ждать и не можете рассчитывать на субсидированную ипотеку, рекомендуется рассмотреть варианты готового жилья.
Еще одна рекомендация касается покупки жилья на стадии котлована. Многие покупатели квартир рассматривают варианты на начальном этапе строительства, полагая, что так удастся сэкономить. В большинстве случаев именно так и получается, но есть исключения, и встречаются они все чаще.
Дело в том, что в продаже представлено много готового предложения в новостройках, которые уже введены в эксплуатацию, и цены на него иногда незначительно отличаются от стоимости квартир в домах на начальном этапе строительства.
Например, на рынке массовых новостроек Москвы на начальном этапе застройщики реализуют 20 проектов, предлагая 3,4 тысячи квартир по средней цене 343 тысячи рублей за квадратный метр. При этом на рынке готовых массовых новостроек представлено 53 жилых комплекса с 1,2 тысячи квартир по средней цене 346 тысяч рублей за квадратный метр. Как видим, разница невелика.
Аналогичная ситуация и на рынке новостроек бизнес-класса. В Москве реализуется 28 проектов на начальном этапе строительства, где предлагается 4,8 тысячи квартир по средней цене 448 тысяч рублей за квадратный метр. На рынке готовых новостроек бизнес-класса представлено 64 комплекса с тремя тысячами квартир по средней цене 495 тысяч рублей за «квадрат». Разница более существенная, но и тут есть нюансы.
— Приведу конкретный пример разницы между котлованом и готовыми проектами района Замоскворечье, – комментирует акционер, управляющий партнер Группы компаний «Основа» Олег Колченко. — Вы можете найти готовый комплекс бизнес-класса в районе Павелецкой у Садового кольца по цене 550 тысяч рублей за квадратный метр. При этом два проекта на стадии строительства, которые находятся дальше от центра, продаются по 620 тысяч рублей за квадратный метр. Иными словами, хорошо изучите локальный рынок, учитывая не только новые, но и реализованные проекты.
Еще один вариант — загородный дом как возможная альтернатива жилью в городе. Средняя стоимость квартиры площадью 52 квадратных метра в массовом и бизнес-сегментах составляет почти 22 миллиона рублей. А, например, в радиусе 5 километров от BitNewstoday.ruАДа представлено 250 домов стоимостью до 21 миллиона. В основном это коттеджи площадью более 100 квадратных метров, причем большая часть стоит дешевле 15 миллионов. Но, конечно, жизнь в загородном доме не так легка, как в квартире. Нужно быть готовым к необходимости иметь автомобиль (или же регулярно платить за такси, которое доставит если не к месту работы, то хотя бы к ближайшей станции метро), к постоянному ремонту и уходу за домом.
Многих покупателей интересует, стоит ли приобретать квартиру сейчас или лучше подождать более удачного момента.
— На рынке недвижимости ждать практически бессмысленно, так как цены на жилье растут, причем на рынке новостроек этот рост опережает инфляцию, — говорит коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. — Ожидание оправданно в случае, если вы не можете приобрести квартиру за собственные средства и нуждаетесь в кредите, но льготные программы вам недоступны, а по текущей ипотечной ставке кредит вам не по карману. Рассчитывать на рефинансирование при текущих ставках тоже нельзя, ведь только за один год выплат можно переплатить 18% от суммы кредита. В такой ситуации брать дорогую ипотеку не стоит. Лучше подождать и поискать альтернативные варианты решения жилищного вопроса — например, аренду.
И, наконец, можно обратить внимание на менее традиционный вариант — аукционы и торги по продаже имущества. Здесь можно найти жилье по цене значительно ниже рыночной: квартиры, изъятые у города, арестованные, залоговые и выставленные на продажу в рамках дел о банкротстве. Стартовые цены на таких аукционах могут быть на 15-30% ниже рынка.
Однако важно помнить о рисках. Результаты торгов могут быть оспорены в судебном порядке, например, при выявлении нарушений в процедуре проведения торгов (сроки, публикация извещений, полнота информации и т. д.). Кроме того, могут неожиданно появиться наследники, претендующие на квартиру, и оспорить результаты торгов. Есть риск приобрести квартиру с долгами по коммунальным платежам или с прописанными жильцами, выселение которых придется осуществлять через суд.
