В Москве с 1 августа 2024 года вступил в силу запрет на проектирование и строительство квартир размером менее 28 квадратных метров. Соответствующее постановление подписал Сергей Собянин.
Фото: freepik.com
Как сказано в документе, площадь однокомнатной квартиры не может быть менее 28 «квадратов», двухкомнатной – 44. Это ограничение не учитывает лоджии, балконы, террасы, приквартирные тамбуры и холодные кладовые, какими бы огромными они ни были. Проще говоря, если размер жилого помещения не 28, а 25 квадратных метров, и пусть даже при нем имеется 15-метровая терраса, 5-метровая лоджия и 10-метровая кладовка, оно все равно не вписывается в закон. И проектировать его после принятия постановления запрещено: обязательно придется добавить три квадратных метра в комнате, кухне или коридоре, чтобы достичь заветных 28 «квадратов».
Впервые информация о возможном запрете маленьких квартир появилась весной этого года.
— По сути, постановление мэра Москвы — верификация майского решения столичных властей, — говорит генеральный директор компании KEY CAPITAL Ольга Гусева. — Фактически запрет на проектирование малогабаритных квартир начал действовать еще с конца весны. У многих девелоперов есть определенная аудитория, заинтересованная в маленьких студиях, прежде всего исходя из экономических соображений. В частности, это учащиеся вузов, начинающие специалисты, супруги без детей и пенсионеры. Застройщики, ориентированные на таких покупателей, понесут убытки не в связи с затратами на вынужденное перепроектирование домов, а из-за вероятного оттока потребителей с невысоким уровнем доходов.
Такой удар выглядит весьма чувствительным, учитывая, что в жилых комплексах комфорт- и бизнес-класса небольшие студии — зачастую наиболее рентабельные варианты, где сравнительно невысокая финальная стоимость компенсируется дорогими «квадратами», продолжает Ольга Гусева.
— Запрет на проектирование малогабаритных квартир в столичных новостройках выглядит неоднозначным решением. Конечно, подобного жилья на рынке Москвы в последнее время стало чрезмерно много. Многие сделки с такими квартирами носят инвестиционный характер. Тем не менее есть категории клиентов, которые, безусловно, нуждаются в микрожилье. Поэтому считаю, что следует сохранить в экспозиции новостроек квартиры подобного формата, но ограничить их долю от суммарного объема предложения, — говорит эксперт.
Основатель «БЕСТ-Новостроя» Ирина Доброхотова рассказывает, что за пять лет средняя площадь студий сократилась на 9,8%, до 25 квадратных метров. Но это общая тенденция для всех типов квартир.
— Студия для большинства покупателей — это возможность приобрести недвижимость в новостройке с минимальным чеком. Несмотря на то что цена квадратного метра в студиях выше, этот формат востребован. Студии приобретаются в качестве стартовой недвижимости, которую впоследствии можно продать и купить квартиру большей площади для подрастающих детей, а также с целью сдачи в аренду, — приводит примеры Ирина Доброхотова.
Впрочем, вступление в силу закона не значит, что отныне в продаже не будет студий площадью меньше 28 квадратных метров. Все, что уже строится, будет реализовано: цикл строительства длится два-три года, а это значит, что и продажи будут идти. А позже мини-студию можно будет приобрести уже на вторичном рынке. В перспективе можно ожидать увеличения доли однокомнатных квартир с минимальной площадью 28-30 «квадратов».
— Все последние годы на рынке новостроек развивалась тенденция на сокращение площадей квартир, — комментирует генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко. — В Москве средняя квартира за пять лет «похудела» на 2 «квадрата», до 56,4 метра. Такое жилье все меньше подходит под понятие комфортного. Мелкая «нарезка» ухудшает социальную среду жилого комплекса, а если подобных новостроек в районе много, то и всего района. Стремясь пресечь эту тенденцию, власти и объявили о запрете.
Сейчас «квадрат» жилья размером до 28 метров в Москве стоит от 360 тысяч до полумиллиона рублей, а средняя квартира в продаже — 8,4 миллиона рублей. Это самые дешевые квартиры в Москве, и интерес к ним огромен, ведь в них можно не только жить одинокому человеку, но и сдавать их по цене жилья, сопоставимого с обычной «однушкой». Так что те квартиры, которые еще остаются в продаже (на рынке новостроек их около восьми тысяч), будут пользоваться повышенным спросом.
Стоит отметить, что это решение не касается апартаментов. В соответствии с законодательством они не относятся к жилой недвижимости, поэтому в проектах апартаментов помещения площадью менее 28 квадратных метров смогут проектировать и в дальнейшем. «Вероятно, что спрос в зависимости от цели покупки сместится к однокомнатным квартирам небольшой площади для собственного проживания и к апартаментам — для тех, кто покупает с целью сдачи в аренду», — считает эксперт.
Не исключено, что строительство маленьких квартир запретят как минимум в Сочи, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Власти этих регионов уже готовят документы. Но, когда они могут вступить в силу и вступят ли, пока неясно. Слишком уж эта мера непопулярна.
В регионах наблюдается различная ситуация с малогабаритным жильем. На крупных рынках этот формат начал появляться около трех лет назад и пока не составляет такую же заметную долю предложения, как в Москве. В средних городах (от 300 тысяч до одного миллиона человек) студии редки — квадратный метр не такой дорогой, как в миллионниках и столицах, поэтому большого смысла в массовом строительстве малых студий не было.
— Вполне возможно, что в некоторых субъектах России власти демонстративно откажутся от маленьких студий, если сами рыночные условия и не располагают к их строительству. В больших городах с дорогой недвижимостью, на мой взгляд, московскому примеру не последуют, — полагает эксперт.
