По российскому ипотечному рынку пробежала новая волна повышения ставок, вызвав разочарование не только у покупателей жилья, но и у банкиров, застройщиков, аналитиков. Банк России в пожарном порядке начал «закручивать гайки» в секторе жилищного кредитования, которое внесло значительную лепту в скачок инфляции. Однако радикальные меры помогают пока слабо. Более того, резкое охлаждение перегретого рынка ипотеки может привести к кризису этого рынка, а затем вызвать кризисы на рынке жилья и в стройиндустрии, предупреждают эксперты.
Фото: Геннадий Черкасов
По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), за минувшую неделю средневзвешенные ставки топ-20 банков по выдаче ипотеки обновили рекорды. Так, средневзвешенная ставка в сегменте новостроек с 30 июня по 6 октября выросла на 0,57 п.п. — до 22,33% годовых, а средняя ставка на вторичном рынке по итогам прошлой недели увеличилась на 0,66 п.п. — до 22,34%.
Как сообщил «BitNewstoday.ru» начальник аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий, по существу, на рынке ипотеки происходит коллапс: выдачи ипотеки в сентябре сократились в годовом выражении на первичном рынке на 63%, на вторичном — на 60%. По его оценке, обвал произошел во многом из-за завершения с 1 июля действия программы безадресной льготной ипотеки.
«За время действия льготной ипотеки цены выросли практически в два раза: в «старой» Москве — на 93,5%, в Новой Москве — на 77%, в Московской области — на 91%. Если на рынке «старой» Москвы в 2020 году средняя однокомнатная квартира стоила 9–9,5 млн руб., то сегодня ее цена варьируется в пределах 16–20 млн руб. Говорить о доступности жилья при таком уровне цен не приходится»,— подчеркнула исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.
«Кроме этого, существенную роль в снижении выдач рыночной ипотеки играет ужесточение ЦБ денежно-кредитной политики — рост ключевой ставки, а также сдерживающие макропруденциальные меры регулятора», — добавил Осадчий.
По его оценке, из-за резкого ослабления спроса цены на рынке жилья в нижнем сегменте снижаются. В то же время закономерно растут цены на аренду. Те, кто надеялся на продление льготной ипотеки и хотел приобрести жилье с ее помощью под ставку существенно ниже рыночной, вынуждены были переместить свой спрос с рынка ипотеки на смежный рынок — аренды жилья.
Интересный момент: рыночные программы, несмотря на космические ставки, по-прежнему популярны у заемщиков. Как сообщила «BitNewstoday.ru» руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова, в настоящее время преобладающая часть заявок, которые пользователи финансового маркетплейса оставляют на ипотечных сервисах, приходится именно на рыночную ипотеку (более 85%). На втором по популярности месте — семейная ипотека. По ее мнению, рыночную ипотеку при текущем уровне ставок пытаются получить или лица, имеющие острую потребность в решении жилищного вопроса и рассчитывающие на дальнейшее рефинансирование, или заемщики, которым кредит необходим на маленькую сумму или небольшой срок. Например, планирующие закрыть обязательство перед банком досрочно после продажи имеющегося жилья.
По мнению экспертов, недавнее решение ЦБ о введении послаблений по верхней границе ПСК для банков в части ипотеки позволяет им теперь в принципе работать с ипотекой и выдавать ее заемщикам — пусть и по более высоким ставкам. Ранее при действовавших ограничениях по уровню ПСК ряду игроков в условиях высокой ключевой ставки делать это было проблематично, что выливалось либо в отказ в выдаче, либо в установление комиссии для застройщика и, как следствие, повышение цены недвижимости для заемщика.
«Нововведение ЦБ является положительным шагом для отрасли, поскольку позволяет имеющим такую потребность лицам в принципе получить ипотеку, хотя и по более высокой стоимости. Но в то же время этот сигнал говорит, что как минимум до конца первого квартала 2025 года снижения ключевой ставки ожидать не стоит, а вместе с ней и снижения ставок по ипотеке. Более того, в случае повышения в октябре ключевой ставки (чего ожидает большинство участников рынка) ставки по рыночной ипотеке станут еще выше, а получить одобрение заемщикам — еще проблематичнее», — заметила Солдатенкова.
Фото: Иван Скрипалев
Как полагают специалисты, в такой сложной ситуации регулятору и заинтересованным ведомствам нужно выработать единую позицию по действиям на рынке ипотеки, чтобы избежать системных кризисов. Но беда в том, что у ЦБ, Минфина, Минстроя совершенно разные цели. У ЦБ самая важная задача — удерживать инфляцию любой ценой. При этом никто не собирается одновременно сдерживать тарифы естественных монополий и цены на бензин. То есть рост цен уже заложен в будущем, как бы ни старался ЦБ. По мнению Максима Осадчего, резкое охлаждение перегретого рынка ипотеки может привести к кризису этого рынка, а также рынка жилья и строительной индустрии.
Как сообщил «BitNewstoday.ru» совладелец строительной компании, пожелавший остаться неназванным, сейчас за Уралом большое количество средних и малых застройщиков находятся в предбанкротном состоянии. Денег на развитие у них нет. Отрасль уже давно в зоне риска у банкиров, и чтобы обезопасить себя, они выдают кредиты строителям и их подрядчикам только по плавающим ставкам, которые привязаны к ключевой ставке ЦБ. Напомним, в сентябре регулятор повысил ее на 1 п.п. — до 19% годовых.
К тому же в начале октября крупные банки решили обложить девелоперов дополнительным налогом. «Сбер» ввел комиссию для застройщиков, клиенты которых оформляют ипотечные кредиты по рыночным ставкам, — от 6,5% от суммы займа. Вслед за лидером подобный «оброк» стали взимать и его конкуренты. В результате введения комиссии новые квартиры подорожают примерно на 10%, предупреждают застройщики. Примечательно, что Банк России даже пальцем не повел, чтобы приструнить своевольных подопечных. А ведь своими действиями крупные банки разгоняют инфляцию, с которой с высоких трибун так яростно борется госпожа Набиуллина. Так можно и кризис проспать.
Вступающий в силу с начала 2025 года ипотечный стандарт, разработанный с целью защиты прав и законных интересов заемщиков, может привести к еще большему росту ипотечной ставки, поскольку банки, скорее всего, станут закладывать в нее упускаемую из-за действия данного стандарта выгоду, отметили аналитики АКРА.
По их прогнозу, в текущем году общий ипотечный портфель вырастет в пределах 10–15%, а величина совокупных ипотечных выдач достигнет объема 5–5,2 трлн руб. При этом вопрос о наличии на рынке ипотечного «пузыря» по-прежнему актуален, так как в 2020–2024 годах стоимость квадратного метра жилья росла существенно быстрее, однако при этом качество ипотечного портфеля сохраняется устойчивым (доля проблемной задолженности на 1 июля 2024 года составляла 0,6%).
В настоящее время цены на жилую недвижимость в целом стабильны, однако в ближайшие 12 месяцев АКРА ожидает коррекцию цен на 5–10% как на первичном рынке, так и на вторичном, после чего стоимость жилья вновь начнет расти на горизонте более 12–18 месяцев.
