Ипотечный рынок готовится к переменам. Судя по всему, до конца года он серьезно сузится: объемы выдачи жилищных займов могут рухнуть на 30% по нескольким причинам, включая слабый спрос, высокие цены на квадратный метр и ужесточение условий кредитования со стороны Центробанка. Плюс, в конце июня истекает срок действия сверхпопулярной льготной госпрограммы по ставке 8%, касающейся новостроек. В своем нынешнем виде она точно не будет продлена.
Фото: АГН «Москва»
Сжатие выдач на треть (до 5,4 трлн рублей) будет сопоставимо с ситуацией 2015 года, когда рынок обвалился на 34%. При том, что в прошлом году банки предоставили гражданам ипотечных ссуд на рекордные 7,8 трлн рублей, отмечают аналитики рейтингового агентства «Эксперт РА». Чтобы не допустить дальнейшего перегрева рынка, правительство в декабре значительно скорректировало условия льготной ипотеки на новостройки. Изменения коснулись как заемщиков (максимальный размер кредита сократился в два раза, до 6 млн рублей, а минимальный первоначальный взнос вырос с 20% до 30%), так и банки (размер субсидии по кредиту снизился на 0,5 процентных пункта).
Госпрограмма для «первички» вводилась в период ковидной пандемии, и в качестве массовой, универсальной антикризисной меры должна была поддержать население и строительную отрасль. Поскольку задача выполнена, пролонгировать этот вид льготной ипотеки не нужно, считает директор департамента финполитики Минфина Алексей Яковлев. Под вопросом остается также судьба действующей до конца 2024 года судьба IT-ипотеки, которая позволяет работникам аккредитованных компаний оформить ссуду по ставке до 5%. За время ее действия было выдано свыше 59 тысяч жилищных кредитов на сумму 523 млрд рублей. Но, будучи адресной, IT-ипотека принципиально отличается от программы для новостроек. И не только она одна.
«Насколько мне известно, почти все адресные программы уже продлены до конца 2030 года: это, прежде всего, дальневосточная ипотека, арктическая ипотека, семейная, — говорит вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. — Другое дело, что в федеральном бюджете может не хватить средств для их системного финансирования, в отличие от прошлого года, когда деньги на это находились. Впрочем, тут могут помочь регионы».
Сейчас власти явно пытаются избежать повторения событий августа-ноября прошлого года, когда из-за ступенчатого повышения процентных ставок (вслед за ключевой ставкой ЦБ) спрос на вторичном и первичном рынках жилья постоянно подогревался. Это в итоге сильно разбалансировало рынок. Застройщикам, понятно, выгодна ситуация, способствующая ускорению продаж. Вероятно, рассуждает Апрелев, в оставшиеся до 1 июля месяцы логика их маркетинговых действий будет подчинена решению одной задачи — как перехватить остающихся на рынке новостроек покупателей. С учетом того, что количество совершаемых там сделок неуклонно снижается, часть девелоперов может уже сейчас снизить цены, ставшие заградительными для населения даже по льготным программам.
«Никакого секрета в непродлении льготной ипотеки, касающейся новостроек, нет: об этом говорили еще в январе, — рассуждает финансовый эксперт, аналитик рынка недвижимости Алексей Кричевский. — Соответственно, не будет и последствий для рынка. Да, в какой-то момент возникнет определенный ажиотажный спрос, однако он не слишком сильно отразится на итогах 2024 года, поскольку расхватывать все, что плохо лежит, люди будут только в июне. Цены вырастут от силы на пару-тройку процентов, а в условиях торга застройщики их наверняка сбавят».
Нужно ли торопиться сейчас с взятием льготной ипотеки? По словам Кричевского, все зависит от цели, которую ставит перед собой человек. Если он не планирует досрочно гасить кредит и будет выплачивать его лет 7-10, то определенно стоит задуматься: условные 50 тысяч ежемесячного платежа сегодня и 50 тысяч через пять, а тем более десять лет — это совершенно разные деньги. Они будут значительно мягче отражаться на кошельке. Но брать кредит исключительно ради низкой ставки — это как минимум странно, а как максимум — нерационально.
«Поскольку до сих пор ипотечный рынок держался именно на новостройках, после прекращения программы с господдержкой спрос начнет сокращаться, — считает директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. — Правительство в этом заинтересовано: ему нужно экономить бюджетные средства. Прогноз относительно падения в этом году продаж на 30% вполне реалистичен. Ну а цены в ближайший квартал могут снизиться на 10%».
