1 июля льготная и семейная ипотека прикажут долго жить. Вопрос этот решенный и обсуждению больше не подлежит. Правительство не хочет вкладывать огромные деньги в проект, а Центробанк — тем более против. В 2024 году он не прогнозирует снижать ключевую ставку ниже 15%. У россиян началась истерика и непонимание: стоит ли покупать жилье, пока еще действует льготная ипотека, или же лучше подождать несколько месяцев — авось цены рухнут.
Эксперты рассказали «BitNewstoday.ru», что ждет рынок недвижимости после отмены программы господдержки и почему застройщики в течение многих лет отказываются снижать цены на жилье.
Фото: Наталья Мущинкина
Квартиры могут подорожать в недооцененных городах
В отсутствие льготных программ спрос на жилье неизбежно упадет, что будет толкать цены вниз. Другого пути сохранить интерес к продажам квартир и частных домов, кроме как снижения их стоимости, ни у застройщиков, ни у собственников квартир нет.
— Цены будут так или иначе снижаться и на первичке, и на вторичке, как в Москве, так и по России в целом, — говорит генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. — Застройщики в Москве будут держать цены на новостройки на нынешнем уровне столько, сколько у них хватит выдержки и ресурсов в условиях сниженного спроса после отмены льготной ипотеки. Но потом им, видимо, все же придется объявлять скидки и акции, а затем и «резать» все остальные ценники. Но резкого снижения цен, более 5% до конца года, мы не ожидаем.
Московская вторичка более уязвима, особенно старый фонд, который уже вовсю дешевеет. В целом квартиры регулярного рынка к концу года могут снизиться на 5-7%, продолжает эксперт.
По России в разных городах действуют разные тренды, поскольку везде состояние рынка и условия разные. Но в целом ожидается снижение цен на новостройки. Единственное, где рост может продолжаться до конца года, — недооцененные города, где уровень цен низкий по сравнению с другими, а также те города, где не ведется или ведется мало строительства.
— Вторичка будет дешеветь в еще большем числе городов. Уже сейчас стало труднее продать квартиру на регулярном рынке, и собственники стали снимать свои объекты с продажи. Часто для сдачи в аренду, так как ее стоимость растет, — считает Павел Луценко.
Стоимость новостроек в Москве и Санкт-Петербурге перестала расти
Коммерческий директор "Яндекс Недвижимости" Евгений Белокуров согласен, что и спрос на новостройки, и возможности покупателей сократятся:
— Некоторые россияне, которые собиралась приобрести стандартную двухкомнатную квартиру, после 1 июля переориентируется на жилье евроформата меньшей площади или даже «однушки». Возможен и отказ от более удобного территориального расположения: например, люди начнут ориентироваться на спальные районы Москвы или даже на область: Красногорск, Мытищи, Реутов, Одинцово.
Кто-то из россиян предпочтет либо купить квартиру в старом фонде, либо построить собственный дом, либо арендовать квартиру до лучших времен. Последняя стратегия особенно актуальна для людей, которые не готовы платить по коммерческим кредитным ставкам 150-200 тысяч рублей в месяц, в то время как съем стоит 50-100 тысяч.
Директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев говорит, что рынок первичного жилья в России переживает очередную волну ажиотажного спроса. Неопределенность, которая существует в части продления ипотеки с господдержкой и возможных изменений условий семейной ипотеки, подогревает спрос на эти ипотечные программы.
Если на вторичном рынке количество заявок на ипотечные кредиты относительно аналогичного периода прошлого года ниже на 24%, то в сегменте новостроек — выше на 46%. В итоге средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в России продолжает расти в среднем на 0,5% в месяц.
Однако среди крупных городов России есть и более ощутимый подъем средней цены квадратного метра на первичном рынке за прошедший месяц: Челябинск, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Омск и Казань — от 1,8% до 2,5%.
В Москве за этот же период средняя цена квадратного метра в новостройках выросла на 0,2%, в Санкт-Петербурге — на 1,6%.
Снижение доступности льготных ипотечных программ на первичном рынке, конечно, приведет к трансформации спроса на рынке жилья, — продолжает Сергей Зайцев. — Интерес россиян к квартирам на первичном рынке продлится в лучшем случае до осени текущего год. Основная же часть людей начнут переключаться на готовое жилье, поскольку во многих городах средняя цена квадратного метра на вторичном рынке ниже, чем на в новостройках. При этом на вторичном рынке нередко не требуется дополнительных затрат на проведение ремонта, а заехать в свою квартиру можно сразу после покупки.
Почему застройщики не снижают цены?
— Льготная ипотека — единственная возможность для большинства граждан приобрести жилье, ведь средние рыночные ставки по кредитам без льгот и субсидий составляют 18%. Это — величина отсечения, такая ставка является заградительной и на первичном, и на вторичном рынках, — комментирует основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
С начала 2024 года за четыре полных месяца (январь-апрель) рост цен на новостройки в пределах старой Москвы составил 4% — средняя цена квадратного метра новостроек в продаже (все классы, все типы — квартиры и апартаменты) составляет 528 тысячи рублей. Рост цен замедлился: для сравнения, за 2023 год стоимость квадратного метра в московских новостройках выросла на 21%.
— Однако сама по себе льготная ипотека не может быть фактором, который определяет цену квадратного метра в новостройках, — утверждает Ирина Доброхотова. — Любой проект возводится по ФЗ-214, с помощью проектного финансирования, то есть кредита. Чтобы получить проектное финансирование, в банк предоставляется финансовая модель проекта, и в ней закрепляются условия. Ниже определенной цены застройщик не сможет продать новостройку, потому что он тогда не сможет обеспечить денежные потоки, оговоренные в финмодели, что влечет рост ставки по проектному финансированию.
— Ставки по рыночной ипотеке остаются заградительными для заемщиков, — говорит руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Их снижения до приемлемого уровня в ближайшей перспективе не предвидится.
Просто переждать падение спроса застройщикам на старых ценниках вряд ли удастся даже с финансовой подушкой безопасности, накопленной в период прошлогоднего ажиотажа: ждать придется долго, продолжает Олег Репченко. — Согласно апрельскому прогнозу Центробанка, в 2024 году ключевая ставка останется на уровне 15-16%, а в 2025-м снизится лишь до 10-12%. Приемлемые для ипотечников ставки — не выше 12% годовых. Они возможны при ключевой ниже 10%, так что про дешевую ипотеку придется пока забыть. А значит, у цен нет другого пути, кроме как вниз.
