Вот уже почти месяц Россия живет без льготной ипотеки. Продажи квартир рухнули вдвое-втрое, стоимость жилья, наконец, перестала расти, а «свежие» жилые комплексы по-прежнему зияют черными окнами. В первом полугодии 2024 года из-за ажиотажного спроса застройщики накопили жирок, но впредь иметь прибыль в привычном, очень неплохом размере им уже не удастся.
Фото: АГН «Москва»
Туманные перспективы жилищного рынка специалисты обсудили на круглом столе в РИА Новости.
Заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Никита Стасишин начал с благолепного:
— В 2024 году в России прогнозируется ввести 100 миллионов квадратных метров жилья. В среднем по стране продано 65-75% построенного жилья. Семейная ипотека, которая будет действовать до конца 2030 года, направлена на самое важное, что есть в экономике нашей страны, — на увеличение рождаемости. Договориться о параметрах продления семейной ипотеки нам было непросто. Мы потратили на это с коллегами в правительстве больше трех месяцев.
Если после перехода на эскроу-счета главным конкурентным преимуществом застройщиков было качество проектов, то в ближайшие полтора года станет сдача квартир и передача ключей в срок, предположил заместитель министра. И настоятельно рекомендовал «не хулиганить со сдвижкой сроков по передаче квартир гражданам вправо».
Затем Никита Стасишин привел поистине фантастическую цифру: по его словам, коэффициент доступности жилья в 2023 году составил 3,4 года. Проще говоря, именно столько времени нужно копить деньги для покупки квартиры среднестатистической российской семье из двух работающих человек (без учета минимальных затрат на еду, одежду, транспорт, лечение и т.д.).
Давайте посчитаем: чтобы насобирать на двухкомнатную квартиру в Москве стоимостью 17-18 миллионов рублей за 3,4 года, семья должна получать минимум пять миллионов в год, то есть почти 450 тысяч рублей в месяц.
В провинции цены на квартиры ниже (равно как и зарплаты). Возьмем для примера 8 миллионов за новое жилье. Получаем, что заработок семьи должен составлять 2,3 миллиона в год, или 200 тысяч рублей в месяц.
Безусловно, есть горожане, которые зарабатывают и больше, но они точно не относятся к среднестатистическим…
Закончил свое выступление заместитель министра еще более позитивным высказыванием: «Активная фаза роста цен завершена. Цены на новостройки за предыдущий квартал увеличились всего лишь на 0,6%. В дальнейшем темпы роста стоимости жилья не превысят 4-5% в год».
Руководитель аналитического центра Михаил Гольдберг рассказал, что количество сделок по жилью в 2024 году снизится в целом на 30%, во втором полугодии – на 50%.
— Льготную ипотеку за время ее действия взяли 1,6 миллиона семей. В строительную отрасль попало восемь триллионов рублей. Но ипотека хороша тогда, когда мы не ждем очередных льготных программ, а рассчитываем на доступные ставки. Однако таких экстремальных ставок по рыночной ипотеке (выше 20% годовых) не было уже давно, — говорит он.
Выдачи кредитов есть, но в очень небольшом количестве, падение составило 60%, продолжает аналитик. Люди решаются взять жилье по рыночной ставке, если у них уже есть, например, однокомнатная квартира, которую они хотят обменять на чуть большую двухкомнатную. Плюс к тому рассчитывают, что в скором времени смогут рефинансироваться.
Надежды эти, впрочем, призрачны. Большинство экономистов ожидают повышения ключевой ставки, а значит, рефинансирования в ближайшее время ждать не стоит.
— Оценки, которые дали Никита Стасишин и Михаил Гольдберг, отличаются от того, что думают люди о ситуации на жилищном рынке, — уверен председатель комитета Государственной Думы Российской Федерации по финансовому рынку Анатолий Аксаков. — Разница в цене жилья на первичном и вторичном рынках в 55% говорит сама за себя. Единственной выигравшей стороной в льготной ипотеке стали застройщики, которые продавали квартиры по завышенным ценам. Естественно, люди переплачивали за квадратные метры в новостройках.
Депутат рассказал, что у него много знакомых, которые несколько лет назад приобрели в столице новое жилье, и вроде как в доме всё распродано, а соседей – совсем немного. О чем это говорит? О том, что люди в ходе действия льготной ипотеки покупали второе, третье, четвертое жилье – в инвестиционных целях. Есть и участники семейной ипотеки, якобы взявшие жилье ребенку «на вырост», а пока он маленький – сдающие его в аренду.
Таких «предпринимателей», по самым скромным оценкам от застройщиков, — не меньше 10 процентов от общего количества вступивших в госпрограмму (реально, как считают экономисты. — около трети). Но суть льготного кредитования – именно в том, чтобы россияне приобретали квартиры для собственного проживания, а не для вложения денег.
При этом многие заемщики, покупавшие жилье для себя лично, пострадали из-за «плавающего» состояния льготной ставки, которая вырастала, как только повышалась ключевая ставка.
— Мы приняли закон, в соответствии с которым ставки по ипотеке не могут повышаться более чем на четыре процента от прописанной в договоре базовой ставки, — делится Анатолий Аксаков. – Но этого явно недостаточно для поддержки заемщиков. Бывает, что человек не может продолжать платить ипотеку, а банки продают жилье дешевле, чем оно стоит. Выручка от сделки не покрывает сумму кредита — и человек еще оказывается должен. Чтобы избежать подобных схем, мы решили предоставить право продажи самому заемщику. Он, скорее всего, сделает это выгоднее для себя, чем недобросовестный банк, и покроет тело кредита.
Очевидно, нужно было раньше выходить из льготных программ. Впрочем, опыт накоплен, и теперь будет осуществляться более грамотная государственная политика, полагает депутат.
